Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies en verzamelt daarmee informatie over het gebruik van de website onder andere om deze te analyseren en te verbeteren en voor social media. Wil je meer weten over deze cookies, lees dan onze privacy disclaimer en de uitleg over cookies
Door hiernaast op "Akkoord" te drukken, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies en het verzamelen van informatie aan de hand daarvan door ons en door derden. Wil je niet alle soorten cookies toestaan, klik dan op "Cookie instellingen aanpassen".

Vastgoedmarkt doet het over bijna gehele linie beter, met gunstige vooruitzichten

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM publiceert vandaag haar jaarrapport 2016 ‘Vastgoedmarkt in beeld’. Het boekje geeft een onderbouwd en cijfermatig overzicht van de verschillende markten waarin de NVM opereert: de woningmarkt en die voor commercieel en agrarisch & landelijk vastgoed.

Het verdere herstel van de Nederlandse economie zorgde in 2016 voor een positieve stemming op de vastgoedmarkt. Mede geholpen door de lage rente werd de markt naar nieuwe records opgestuwd.  Er werden in een jaar tijd nog nooit zoveel woningen verkocht als in 2016, terwijl ook de markt voor commercieel vastgoed een hogere afzet kende. Maar tegelijkertijd werd duidelijk dat niet overal geprofiteerd werd van de gunstige gang van zaken. Zo schoot de woningmarkt op sommige fronten door, met name in steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen.

Woningmarkt profiteert van lage rente
Het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank, dat ook in 2016 voor een zeer laag renteniveau zorgde, was een belangrijke katalysator van de alsmaar verbeterende vastgoedmarkt. Geen markt profiteerde sterker van het lage renteniveau dan de woningmarkt. Er werden het afgelopen jaar ruim 16% meer bestaande koopwoningen verkocht en landelijk stegen de prijzen met bijna 9%. Vergelijkbare cijfers vielen er te noteren in het nieuwbouwsegment van de koopwoningenmarkt. In zo goed als iedere regio trok de woningmarkt aan. In een aantal segmenten leidde dit echter tot oververhitting. De aantrekkelijkheid van de stad zorgde voor een vraag die het aanbod ver oversteeg. Sterk stijgende prijzen waren het gevolg, waarbij vaak meer werd betaald dan de vraagprijs. Met name starters, die te maken hebben met beperkende financieringsmaatregelen, zagen hun kansen op de koopwoningmarkt slinken. Wie zijn blik op de vrije sector huurmarkt richtte, zag ook een flinke prijsstijging. In een jaar tijd stegen de vierkante meterprijzen van huurwoningen met bijna 8%.

Herstel kantoren- en winkelmarkt en meer vraag naar bedrijfsruimte
Ook de Nederlandse kantorenmarkt kende in 2016 positieve ontwikkelingen. De vraag naar kantoren ging met 25% omhoog, terwijl het aanbod van kantoren met 9% daalde. De daling van het aanbod was mede te danken aan het grote aantal onttrekkingen van kantoren aan de voorraad teneinde plaats te maken voor onder meer woningen. Ondanks deze verbeterde marktomstandigheden bleven de huurprijzen van kantoren nagenoeg onveranderd.

Op de winkelmarkt was ook sprake van een verder herstel. Voor het eerst in jaren daalde het aanbod, doordat men erin slaagde om van leegstaande winkels woon-, kantoor- of horecaruimte te maken. De verhuur van een groot aantal voormalige V&D winkels zorgde voor een recordopname van 1,1 miljoen vierkante meter. Wel was op de winkelmarkt sprake van een duidelijke tweedeling. Tegenover meer vraag en een dalend aanbod in de grote steden stond een afnemende vraag en een oplopende leegstand in middelgrote en kleine steden.

Het economisch herstel leidde bovendien tot het verder aantrekken van de bedrijfsruimtemarkt. De opname steeg tot 6,1 miljoen vierkante meter, wat onder meer werd veroorzaakt door een grote vraag naar logistiek vastgoed. Daarnaast was er meer vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten. Positief was ook dat het aanbod flink daalde, en wel met zo’n 1,5 miljoen m2. De gemiddelde huurprijzen per vierkante meter stegen heel licht.

Agrarisch vastgoed blijft moeizame markt
Voor agrarisch vastgoed was 2016 geen buitengewoon sterk jaar, maar in zijn algemeenheid werd er beter gepresteerd dan in het jaar ervoor. Zo werden in de akkerbouw- en (glas)tuinbouwsector grosso modo goede resultaten behaald. De opbrengstprijzen in de pluimveesector en de varkenshouderij verbeterden, hoewel een positieve uitwerking hiervan op de vastgoedmarkt zeer beperkt bleef. Voor melkveehouders bleef het een jaar met onzekerheden, vooral over het fosfaatrechtenstelsel. Dit maakte dat verkopen van complete melkveehouderijen stokte. De grondmarkt hield zich goed staande met stabiele tot regionaal soms stijgende prijzen. De markt van woonboerderijen kenmerkte zich door meer vraag en een afnemend aanbod. Hierdoor werden meer transacties, snellere verkooptijden en iets hogere transactieprijzen behaald.

Vooruitblik: 2017 wordt weer beter dan afgelopen jaar
Al met al bleek 2016 voor de vastgoedmarkt een jaar met vele positieve ontwikkelingen. Het herstel van de economie, het toegenomen vertrouwen en de lage rente wakkerden in veel sectoren van de vastgoedmarkt de vraag aan en zorgden voor een afname van de leegstand.

Het positieve sentiment zal ook in 2017 het beeld bepalen. Het Centraal Planbureau voorspelt een groei van de Nederlandse economie die de 2% overstijgt. De werkloosheid neemt met rasse schreden af en het vertrouwen van consument en ondernemer is hoog. Er zijn echter ook onzekerheden, met name op het politieke en monetaire vlak. De veranderende verhoudingen in de wereld en de verkiezingen in een aantal Europese landen zijn mogelijk zand in de motor van de Nederlandse economie. Onzeker is ook of de Europese Centrale Bank besluit om het huidige stimuleringsprogramma al dan niet voort te zetten.

De NVM-uitgave ‘Vastgoedmarkt in beeld’ is te downloaden via: https://www.nvm.nl/vib2016

NVM: Maatregelen zijn een stap in de goede richting, maar er is meer nodig

“Ik ben blij dat Ollongren de situatie op de woningmarkt niet langer op z’n beloop laat” laat NVM-voorzitter Onno Hoes weten in reactie op de miljoenennota. “Het is goed om te zien dat het kabinet de regie weer terugpakt. De ideeën waren er al, nu komt daar ook geld bij.”

Nederland staat er volgens de begroting goed voor. De staatsschuld daalt, steeds meer mensen zijn aan het werk en waar landen om ons heen al lichte economische krimp laten zien, zit onze economie nog in de lift. Toch profiteert nog niet iedereen van deze groei en zijn er nog uitdagingen. Een van die uitdagingen is de woningmarkt. NVM maakt uit het feit dat ‘woning’ 64 keer voorkomt in de miljoenennota op, dat het dit kabinet ernst is om de wooncrisis op te lossen. Ook staan we aan de vooravond van de energietransitie die grote gevolgen zal hebben voor de gebouwde omgeving.

Aanhoudende krapte op de woningmarkt

Het aanbod van nieuwe woningen blijft al jaren achter op de groeiende vraag. Daardoor wordt de markt nu gekenmerkt door enorme krapte. De gevolgen zijn snel stijgende huizenprijzen en een groot tekort aan vrijesectorhuurwoningen en sociale huurwoningen. 
NVM is daarom heel positief over het voornemen van het kabinet om twee miljard euro beschikbaar te stellen voor woningbouw en andere maatregelen om de krapte het hoofd te bieden, en daarnaast over de maatregelen om starters en middeninkomens te helpen om zich op de woningmarkt te begeven. 

Woningmarktregisseur

De uitdagingen op de woningmarkt zijn onder andere het vinden van de bouwlocaties en het aantal realiseerbare bouwplannen. Onno Hoes: “Ik ga daarom graag met minister Ollongren in gesprek om de mogelijkheid van woningmarktregisseurs te bespreken. Zo’n regisseur kan in opdracht van de minister concrete locaties aanwijzen waar snel gebouwd kan worden, zonder dat gekibbel tussen medeoverheden roet in het eten gooit. Snelheid van handelen is nu van belang, zodat de mensen die nu wachten op een nieuwe woning sneller de volgende stap in hun leven kunnen zetten.” 

Nieuwbouw

Er komt één miljard euro beschikbaar om betaalbare woningen te bouwen in schaarstegebieden, inclusief de financiering van de daarvoor nodige infrastructuur, het opvangen van de potentiele gevolgen van de stikstofuitspraak voor de woningbouw en het zorgdragen voor een kwalitatief goede leefomgeving. “Dit geld is een aanvulling op de financiën van gemeenten, waarmee het Rijk woningbouwprojecten co-financiert. Deze samenwerking, die voor alle betrokkenen heel transparant is, is niet eerder op deze manier tot stand gekomen.”
NVM juicht dit toe, met de kanttekening dat er bij het bepalen van de lokale nieuwbouwopgave gekeken moet worden naar de huidige woningvoorraad in relatie tot de bevolkingssamenstelling en -prognose. We moeten bouwen voor de doorstroming zodat er ook betaalbare woningen vrijkomen voor starters, en eengezinswoningen vrijkomen die nu nog bewoond worden door alleenstaanden.

Huurmarkt

Van de twee miljard die het kabinet vrijmaakt voor de woningmarkt, is één miljard gereserveerd voor de corporaties en andere verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten. Tien jaar lang wordt er in de verhuurderheffing een heffingsvermindering van 100 miljoen euro per jaar opgenomen om woningen te bouwen in regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is. Hiermee komt er meer ruimte om te investeren in nieuwbouw van huurwoningen. Dit bedrag is echter een kleine pleister op de grote wond die de verhuurderheffing eigenlijk is. Of deze heffingskorting het beoogde effect zal sorteren, waagt NVM te betwijfelen.

Scheefwonen

Ook is het voornemen om huren sneller te laten stijgen voor huishoudens met een hoog (midden)inkomen. NVM vindt inkomensafhankelijke huren niet de beste oplossing om scheefwonen tegen te gaan. Belangrijker is om te zorgen voor meer aanbod in alle prijsklassen van de markt, zodat scheefwoners ook daadwerkelijk naar de volgende woning kúnnen verhuizen.

Investeringsfonds

NVM is positief over het voornemen om te komen tot een investeringsfonds dat zich richt op het verdienvermogen van Nederland op de langere termijn. Dit fonds heeft ten doel om ons land innovatief en aantrekkelijk te houden. NVM wijst daarbij graag op de rol van Nederland als hub naar de rest van Europa en als locatie voor grote internationale kantoren. De naderende Brexit noopt tot snelle actie, met name in Amsterdam.

Overdrachtsbelasting

Verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen zorgt voor extra druk op de lage rendementen die er door beleggers behaald worden. NVM verwacht dat hiermee de doorstroming op de kantorenmarkt verder onder druk komt.
Voorzitter Onno Hoes is blij met het voorstel voor afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. “Maar tegelijk is het niet eerlijk dat door de verhoging van deze belasting voor niet-woningen de rekening hiervoor bij de bedrijven gelegd wordt. Bovendien vallen naast bedrijfspanden ook bijvoorbeeld ziekenhuizen en grond voor woningbouw onder deze groep. De prijzen van nieuwbouw zijn al zo hoog, wanneer de bouwgrond nu ook nóg duurder wordt dan zijn ze straks helemaal niet meer te betalen!”

Duurzaamheid

De miljoenennota bevat weinig concrete maatregelen om de verduurzaming van ons land vorm te geven. Dat moet geregeld worden in het definitieve Klimaatakkoord. NVM had meer ambitie verwacht om de verduurzaming van onze bebouwde omgeving sneller te realiseren. Er zijn nog te weinig concrete plannen om de consument te stimuleren om verduurzamende maatregelen te nemen. Ook voldoet het merendeel van de Nederlandse kantoren nog niet aan het C-label. Per 2023 moet dit wel het geval zijn. NVM vindt het goed dat hier wetgeving op komt, en wijst de leden hier actief op. NVM roept op om daarom haast te maken met de Regionale Energiestrategieën die het handelingsperspectief voor de langere termijn schetsen. Consumenten en bedrijven vragen om duidelijkheid.

Ondernemerschap

Ondernemers moeten altijd werken aan hun verdienmodellen. De vennootschapsbelasting (VPB) wordt vertraagd verlaagd. Vooral voor de MKB-makelaars en taxateurs die het zwaar hebben door de gebrekkige doorstroming op de markt en daarmee het dalende aantal transacties, is deze vertraging zeer ongewenst en voor NVM onbegrijpelijk. NVM hoopt dat de eerder voorgestelde verlaging per 2021 alsnog plaats zal vinden.

NVM denkt graag met alle betrokken partijen mee. Hoes: “We zetten de kennis van onze leden graag in om mee te denken op lokaal, regionaal en nationaal niveau. De doelstellingen op het gebied van verduurzaming (en) op de woningmarkt zijn haalbaar. De plannen waren er al, nu is er ook aandacht én budget. Onder leiding van de door de minister aan te stellen woningmarktregisseur(s) kunnen alle betrokken partijen snel tot actie over gaan om de wooncrisis te beteugelen.”

NVM roept minister op: Benoem woningmarktregisseur(s) om de woningmarkt vlot te trekken

Net als voorgaande jaren, krijgt de woningmarkt op Prinsjesdag veel aandacht. Dit jaar wordt er zelfs gesproken over een ‘wooncrisis’. NVM pleit voor een integrale benadering van deze crisis, waarbij beschikbaarheid en betaalbaarheid hand-in-hand gaan zodat er op de woningmarkt weer meer beweging komt. Daarvoor moet er een addendum komen op de woonagenda van minister Ollongren, in de vorm van een woningmarktregisseur die rechtstreeks aan de minister rapporteert. NVM voorzitter Onno Hoes vraagt de minister daarover met de regio’s aan de slag te gaan.
83141_911prinsjesdag2019.jpg

In de woonagenda heeft minister Ollongren laten vastleggen dat er jaarlijks 75.000 woningen moeten worden bijgebouwd. In 2018 is dit aantal echter niet gehaald, en het ziet er naar uit dat dit ook in 2019 niet gaat lukken. Er is nog geen zicht op verlichting op de woningmarkt, zeker niet nu diverse bouwprojecten door de strenge stikstofeisen vertraagd zijn.

De NVM ziet mede door de schaarste de prijzen van woningen steeds verder toenemen, en constateerde eerder al dat in het bijzonder nieuwbouw door een aantal belemmerende maatregelen zichzelf uit de markt geprijsd heeft. NVM-voorzitter Onno Hoes is blij met de aandacht die de woningmarkt krijgt, maar roept op tot een pakket aan maatregelen. “De wooncrisis tackel je niet met één oplossing. Het is evident dat er betaalbaar bijgebouwd moet worden. Oók voor starters op de markt. Het schrappen van de overdrachtsbelasting voor deze groep is wat mij betreft een cruciale eerste stap.”

Er wordt gesproken over twee miljard euro extra voor de woningmarkt. “Dat is een fiks bedrag, waarmee er stappen gezet kunnen worden. Minister Ollongren had een lege woningmarkt-portefeuille. Nu krijgt ze ook geld om de plannen zoals eerder geschetst in de Woonagenda en de aanvullende Woondeals versneld ten uitvoer te brengen.”

Regie

Met geld alleen ben je er nog niet, stelt Hoes. “Naast geld om te bouwen, heb je ook locaties nodig en bestuurlijke wil. Het zou goed zijn wanneer er iemand wordt aangewezen die de regie en de daadkracht moet bewaken. Zo’n ‘woningmarktregisseur’ moet bóven de gemeenten en provincies staan en rechtstreeks onder de minister vallen. Hij of zij moet de partijen bij elkaar brengen; niet alleen gemeenten en provincies, maar ook bouwers, financiers en natuur- en milieuorganisaties. Willen we de nieuwbouw betaalbaarder maken, dan zul je ook in grotere aantallen moeten bouwen, om de kosten per woning te verlagen. Daar is een strakke regie en draagvlak voor nodig.”

Locaties aanwijzen

“In aanvulling op de regionale woondeals moet specifiek gekeken worden of de geplande bouwlocaties nog steeds de meest logische zijn, in relatie tot de verscherpte stikstofaanpak. “Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald” aldus Hoes. Wat betreft duurzaamheid moet gekeken worden naar een mede-financiering door de overheid. Met de huidige lage rentestand kan de overheid goedkoper lenen dan de particulier. Door een basis-duurzaamheidspakket als een soort premie op kosten van het Rijk in de standaardwoning, aan te bieden kan de koper zelf kiezen voor een aanvullend plus-pakket.

Duurzaamheid

“Niet alleen zorgen de nieuwe duurzame woningen zelf voor minder uitstoot van schadelijke stoffen, deze woningen zorgen er ook voor dat de woningmarkt weer in beweging komt. Bestaande woningen komen vrij, die leeg makkelijker verbouwd kunnen worden dan een bewoond huis. In deze reguliere verbouwingen kunnen veel ingrepen gedaan worden om de bestaande huizen beter te isoleren en verder te verduurzamen. Meer beweging op de woningmarkt zorgt daarmee ook voor het bereiken van duurzaamheidsdoelen.”

NVM denkt graag met alle betrokken partijen mee om de wooncrisis te beteugelen. “We zetten de kennis van onze leden graag in om mee te denken op lokaal, regionaal en nationaal niveau. De doelstellingen op het gebied van verduurzaming (en) op de woningmarkt zijn haalbaar. De plannen waren er al, nu is er ook aandacht én budget. Wanneer we er met elkaar nu de schouders onder zetten, moet het mogelijk zijn om voldoende huizen beschikbaar en betaalbaar te maken, zodat er weer beweging komt. Onder leiding van de door de minister aan te stellen woningmarktregisseur(s) kunnen alle betrokken partijen snel tot actie over gaan.