Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies en verzamelt daarmee informatie over het gebruik van de website onder andere om deze te analyseren en te verbeteren en voor social media. Wil je meer weten over deze cookies, lees dan onze privacy disclaimer en de uitleg over cookies
Door hiernaast op "Akkoord" te drukken, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies en het verzamelen van informatie aan de hand daarvan door ons en door derden. Wil je niet alle soorten cookies toestaan, klik dan op "Cookie instellingen aanpassen".

Meer mensen zetten hun woning te koop

De gekte op de Nederlandse woningmarkt begint iets af te nemen. “In sommige regio’s en met name Amsterdam zien we dat het plafond van voortdurende prijsstijgingen langzaam bereikt wordt”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. De NVM merkt dat de daling van het aantal transacties wat afvlakt, het aanbod sinds lange tijd weer iets stijgt en dat de prijsstijgingen niet meer zo groot zijn.

“We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen.” Dat uit zich volgens Jaarsma onder andere in een zekere afkoeling op de meest verhitte delen van de woningmarkt, hoewel hij de woningmarkt als geheel nog steeds als oververhit typeert. “Dit is een nieuwe ontwikkeling voor de woningmarkt. Afgelopen kwartaal heeft de NVM aangegeven dat het Code Rood is voor de woningmarkt – met name voor de nieuwbouw – en het is nog steeds Code Rood, maar wel met enkele lichtpuntjes.”

Consumenten zijn aanhoudende prijsstijgingen beu


Jaarsma constateert dat in 2019, net als in 2018 en daarvoor, wederom niet de benodigde nieuwbouwaantallen worden gehaald. “Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000 woningen.” De NVM-voorzitter zegt dit bij de bekendmaking van de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal*, die vandaag worden gepresenteerd.

Prijsafvlakking wordt in stedelijke regio’s zichtbaar
Dat de woningmarkt ‘verzadigd’ is, wil de NVM-voorzitter graag toelichten. “De hardste prijsstijging lijkt voorbij te zijn. Vooral in de grootstedelijke, krappe regio’s zijn de prijzen inmiddels op een dusdanig hoog niveau uitgekomen, dat stijgingen boven de 10% niet langer vanzelfsprekend zijn. Door het hoge niveau van de prijzen is de betaalbaarheid van woningen, zeker voor huishoudens met een minder gevulde beurs, gedaald en haken consumenten af.”  

Dat consumenten afhaken, blijkt volgens Jaarsma uit het aantal woningen dat te koop staat. Voor het eerst in 18 kwartalen is het aanbod in vergelijking met een kwartaal eerder met 5% toegenomen. “Het toenemende aanbod komt vooral doordat er meer woningen te koop worden gezet. Ook de hoge prijzen zorgen voor meer aanbod. Het is niet voor niets dat in regio’s met een hoog prijsniveau, zoals Amsterdam, Haarlem en ’t Gooi het aanbod het afgelopen jaar fors is toegenomen.”

Dat niet aanhoudend een hogere prijs voor een woning gevraagd kan worden, is een besef dat volgens de NVM langzamerhand doordringt tot de markt. “In met name de stedelijke regio’s zien we de prijsstijgingen afvlakken”, weet Jaarsma. Het hoge prijsniveau zorgt er ook voor dat de snelheid waarmee woningen verkocht worden, begint af te nemen. De verkoopkans van woningen die te koop komen, is voor het eerst sinds lange tijd gedaald. “Het is ook voor het eerst in jaren dat de prijsstijging in Amsterdam onder het landelijke gemiddelde ligt”, aldus Jaarsma.

 

Nederlandse woningmarkt al anderhalf jaar overspannen
Makelaars van de NVM hebben in het vierde kwartaal van 2018 ruim 8% minder woningen verkocht dan een jaar geleden. Het is het zesde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. In totaal verkochten de NVM-makelaars het afgelopen kwartaal bijna 39.300 woningen, 3.500 minder dan een jaar eerder. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM bijna 148.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Voor de totale markt betekent dit 214.000 transacties. Dat is 10,7% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs is in het vierde kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder zijn woningen daarmee 10,3% duurder geworden. Maar liefst 38% van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg.

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 39 dagen, 11 dagen minder dan een jaar geleden. Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.” Het woningaanbod is echter voor het eerst in 4,5 jaar toegenomen (met 5%) in vergelijking met een kwartaal ervoor. De looptijd van de in aanbod staande koopwoningen is opnieuw afgenomen, namelijk tot 136 dagen. Nog slechts 23% van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper kon in het vierde kwartaal 2018 uit 3,6 woningen kiezen. “Hier zie je duidelijk de regionale verschillen”, zegt Jaarsma. “In sommige regio’s aan de randen van ons land hebben kopers nog ruime keuze, al neemt het ook daar af. Maar in de grote steden kunnen mensen nog maar kiezen uit iets meer dan 2 woningen.” Ruim 70% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het derde kwartaal 2018) is binnen 90 dagen verkocht.

Te weinig aanbod en hoog prijsniveau speelt ook nieuwbouw-koopmarkt parten
Het afgelopen kwartaal daalde ook de verkoop van nieuwbouwwoningen; met 7%. Er werden in heel 2018 door NVM-makelaars, inclusief vrije kavels, 30.900 nieuwbouwwoningen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met bijna 14% toegenomen tot gemiddeld 361.000 euro in het vierde kwartaal 2018. Jaarsma: “Er is enorme interesse voor nieuwbouwwoningen, maar dit resulteert niet in meer transacties.” Volgens de NVM-voorzitter is dit voor een deel te verklaren door een gebrek aan aanbod en het hoge prijsniveau, maar er is volgens hem meer aan de hand. “In een jaar waar de Rijksoverheid stuurt op het aanjagen van de nieuwbouw, zijn er in de eerste drie kwartalen van 2018 juist aanzienlijk minder nieuwbouw-koopwoningen te koop gezet dan een jaar eerder.

Het vierde kwartaal van 2018 maakt een hoop goed: door een uitstekend kwartaal is het nieuwe aanbod in heel 2018 beperkt gebleven tot -2% ten opzichte van 2017.” Net als in de bestaande bouw stijgen de prijzen in nieuwbouw sterk door de enorme vraag naar woningen. Jaarsma: “De nieuwbouwprijzen worden verder opgestuwd door hoge bouwkosten, gasloos bouwen en de focus op binnenstedelijk bouwen.

Onze makelaars in en rond de grotere steden schetsen een negatief beeld van onbetaalbare nieuwbouw voor een steeds grotere groep geïnteresseerden.” Voor het eerst worden volgens de NVM nieuwbouwwoningen in de vier grote steden trager verkocht dan daarbuiten. “De kwaliteit van de nieuwbouw stijgt niet met de prijs, waardoor de prijs-kwaliteitverhouding onder druk staat. De koper, die steeds dieper in zijn buidel moet tasten, wordt terecht steeds kritischer”, weet Jaarsma.

Trend van prijsstijgingen en minder transacties zet door
Jaarsma: “Ik verwacht voor 2019 een stabilisering tot lichte daling van het aantal transacties, tot -5%. Daarnaast voorzie ik dat de huizenprijzen in 2019 met gemiddeld 4% tot 7% zullen toenemen.” De komende periode zal de woningmarkt een wisselend landelijk beeld laten zien, volgens de NVM-voorzitter. Regionaal bestaan er nog steeds grote verschillen op de koopwoningmarkt. Oververhitte gebieden zullen naar alle waarschijnlijkheid afkoelen, met een afvlakkende prijsstijging. Ruime gebieden aan de randen van Nederland worden juist krapper. 

Landelijk woningmarktcijfers NVM

Eindhoven, 12 juli 2019.

Gisteren heeft de NVM de landelijke woningmarktcijfers bekend gemaakt. Hieronder treft u een samenvatting, met specifieke informatie over de woningmarkt van Zuidoost Brabant.

Landelijk

Het aanbod op de woningmarkt is sinds vorig jaar 9,9% gedaald en dat is minder hevig dan voorheen; er is zelfs weer iets meer aanbod dan een kwartaal terug. Het aanbod aan appartementen daalt vrijwel niet meer terwijl de aanboddaling voor vrijstaande en ook twee-onder-één-kap woningen boven de 13% ligt. De hoeveelheid nieuw aanbod dit kwartaal kent sinds langere tijd weer een stijging en wel van 9,2% naar 44.168 woningen. Vraagprijzen stijgen met nu 9,2% nog wel flink maar ook dat percentage is lager dan vorig jaar.

Daarbij is ook de trend van dalende transactieaantallen doorbroken door een stijging van het aantal verkopen met 1,8% ten opzichte van vorig jaar. Verkoopprijzen nemen nog wel steeds toe maar de 7,4% stijging die nu wordt genoteerd is duidelijk lager dan vorig jaar waar dat nog boven de 10% lag. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt nu €308.000. De verkoopkans van woningen is licht toegenomen: van het nieuwe woningaanbod wordt 73% binnen 90 dagen verkocht. De KI[1] bedraagt nu 3,3. De regionale verschillen zijn nog altijd groot.

Dit kwartaal werden er 6.900 nieuwbouwwoningen verkocht, dat is 13% minder dan hetzelfde kwartaal een jaar terug. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen stijgt 12% naar 14.300 woningen. De prijs van een nieuwbouwwoning stijgt met 17% naar nu €387.000. KI bedraagt 6,8.

 

 

 

Regio Eindhoven e.o.

Deze regio omvat de gemeenten Best, Eindhoven, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre, Bergeijk (ged.) en Geldrop. Er staan halverwege het kwartaal exact 1.000 woningen te koop in deze regio; een kleine daling van bijna 2% t.o.v. vorig jaar. Alleen appartementen kennen een forse aanboddaling en wel van 23%. Het aanbod aan vrijstaande woningen, hier het meest voorkomende woningtype in aanbod, blijft nagenoeg gelijk. De hoeveelheid nieuw aanbod dit kwartaal stijgt enigszins met ruim 3% naar 1.124 woningen. Vraagprijzen zijn gemiddeld een kleine 7% hoger dan vorig jaar.

Het aantal transacties daalt (tegen de landelijke trend in) en wel met bijna 8% naar 980 verkochte woningen. Daarbij worden er 35% minder appartementen verkocht maar juist 21% méér twee-onder-één-kap woningen; de andere woningtypen kennen een lichte daling van het aantal transacties. Transactieprijzen lopen ruim 12% op naar nu €326.000; vrijstaande woningen noteren slechts 1% prijsstijging. De verkooptijd bedraagt in deze regio 35 dagen.

De woningmarkt is in deze regio nog steeds oververhit met nu een KI = 3,1 maar deze waarde is het afgelopen jaar iets gestegen (was vorig jaar 2,9) en daarmee is de krapte licht afgenomen. Deelmarkten met extreme schaarste (KI < 2) zijn o.a. tussenwoningen en appartementen in Eindhoven en Veldhoven, tussenwoningen in Son en Breugel en Veldhoven en alle woningtypen uitgezonderd vrijstaand in de gemeente Geldrop-Mierlo.

 

Regio Zuidoost Brabant

Onder deze regio vallen de gemeenten Asten, Deurne, Eersel, Helmond, Someren, Gemert-Bakel (ged.), Heeze-Leende, Laarbeek, Reusel-De Mierden, Cranendonck, Bergeijk (ged.), Bladel en Mierlo. De hoeveelheid aanbod is hier met 16% gedaald naar nu 1.052 woningen waarvan 610 vrijstaand. De daling van het aanbod is een stuk forser voor tussen- en hoekwoningen (29%) en appartementen (36%) en juist wat minder hevig voor twee-onder-één-kap (7%) en vrijstaand (12%).  De hoeveelheid nieuw aanbod dit kwartaal stijgt in deze regio met bijna 10% naar 650 woningen. Vraagprijzen stijgen bijna 5%.

Het aantal transacties stijgt zo’n 5% naar 608 woningen; de vrijstaande woningen dragen hier het meest aan bij met 18% meer transacties. Transactie-prijzen stijgen met bijna 10% naar nu €325.000. Appartementen springen er uit met 22% hogere transactieprijzen. Verkopen lukt in gemiddeld 55 dagen; vrijstaande woningen hebben ruim twee keer zoveel verkooptijd nodig.

De woningmarkt is in deze regio aan de krappe kant van het evenwicht aangeland met KI = 5,2 waar deze vorig jaar nog 7,1 bedroeg. Echt grote schaarste (KI < 2) betreft o.a. tussen- en hoekwoningen in Deurne, Bladel, Someren en Laarbeek.

 

Conclusie

De druk op de woningmarkt neemt landelijk niet af doordat het aanbod nog steeds daalt al is die daling wat minder hevig dan voorheen. Echter, de instroom van nieuw aanbod neemt toe. Daardoor stijgt het aantal transacties ook iets. De oververhitting zal pas gaan afnemen wanneer de hoeveelheid aanbod verhoudingsgewijs meer stijgt dan het aantal transacties. Dat punt is mogelijk in zicht wanneer de huidige trend doorzet. In het nieuwbouw segment gebeurt dat al: meer aanbod en minder transacties; KI stijgt naar 6,8.

De woningschaarste neemt in de regio Eindhoven wat af, vooral door daling van het aantal transacties en nog niet door toename van het aanbod wat elders in het land vaak wel het geval is. Regio Zuidoost-Brabant is juist wat meer oververhit geraakt door -ondanks de stijgende impuls vanuit nieuw aanbod- dalend aanbod in combinatie met stijgende transactieaantallen.

 

Advies

Wilt u vrijblijvend advies over de situatie op de woningmarkt.

Neemt u gerust contact op met onze makelaar en NVM-woningmarktconsultant, de heer H.J. (Rieks) van den Berg MRE RT RM.

 

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.

 

 

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.