Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies en verzamelt daarmee informatie over het gebruik van de website onder andere om deze te analyseren en te verbeteren en voor social media. Wil je meer weten over deze cookies, lees dan onze privacy disclaimer en de uitleg over cookies
Door hiernaast op "Akkoord" te drukken, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies en het verzamelen van informatie aan de hand daarvan door ons en door derden. Wil je niet alle soorten cookies toestaan, klik dan op "Cookie instellingen aanpassen".

Meer mensen zetten hun woning te koop

De gekte op de Nederlandse woningmarkt begint iets af te nemen. “In sommige regio’s en met name Amsterdam zien we dat het plafond van voortdurende prijsstijgingen langzaam bereikt wordt”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. De NVM merkt dat de daling van het aantal transacties wat afvlakt, het aanbod sinds lange tijd weer iets stijgt en dat de prijsstijgingen niet meer zo groot zijn.

“We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen.” Dat uit zich volgens Jaarsma onder andere in een zekere afkoeling op de meest verhitte delen van de woningmarkt, hoewel hij de woningmarkt als geheel nog steeds als oververhit typeert. “Dit is een nieuwe ontwikkeling voor de woningmarkt. Afgelopen kwartaal heeft de NVM aangegeven dat het Code Rood is voor de woningmarkt – met name voor de nieuwbouw – en het is nog steeds Code Rood, maar wel met enkele lichtpuntjes.”

Consumenten zijn aanhoudende prijsstijgingen beu


Jaarsma constateert dat in 2019, net als in 2018 en daarvoor, wederom niet de benodigde nieuwbouwaantallen worden gehaald. “Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000 woningen.” De NVM-voorzitter zegt dit bij de bekendmaking van de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal*, die vandaag worden gepresenteerd.

Prijsafvlakking wordt in stedelijke regio’s zichtbaar
Dat de woningmarkt ‘verzadigd’ is, wil de NVM-voorzitter graag toelichten. “De hardste prijsstijging lijkt voorbij te zijn. Vooral in de grootstedelijke, krappe regio’s zijn de prijzen inmiddels op een dusdanig hoog niveau uitgekomen, dat stijgingen boven de 10% niet langer vanzelfsprekend zijn. Door het hoge niveau van de prijzen is de betaalbaarheid van woningen, zeker voor huishoudens met een minder gevulde beurs, gedaald en haken consumenten af.”  

Dat consumenten afhaken, blijkt volgens Jaarsma uit het aantal woningen dat te koop staat. Voor het eerst in 18 kwartalen is het aanbod in vergelijking met een kwartaal eerder met 5% toegenomen. “Het toenemende aanbod komt vooral doordat er meer woningen te koop worden gezet. Ook de hoge prijzen zorgen voor meer aanbod. Het is niet voor niets dat in regio’s met een hoog prijsniveau, zoals Amsterdam, Haarlem en ’t Gooi het aanbod het afgelopen jaar fors is toegenomen.”

Dat niet aanhoudend een hogere prijs voor een woning gevraagd kan worden, is een besef dat volgens de NVM langzamerhand doordringt tot de markt. “In met name de stedelijke regio’s zien we de prijsstijgingen afvlakken”, weet Jaarsma. Het hoge prijsniveau zorgt er ook voor dat de snelheid waarmee woningen verkocht worden, begint af te nemen. De verkoopkans van woningen die te koop komen, is voor het eerst sinds lange tijd gedaald. “Het is ook voor het eerst in jaren dat de prijsstijging in Amsterdam onder het landelijke gemiddelde ligt”, aldus Jaarsma.

 

Nederlandse woningmarkt al anderhalf jaar overspannen
Makelaars van de NVM hebben in het vierde kwartaal van 2018 ruim 8% minder woningen verkocht dan een jaar geleden. Het is het zesde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. In totaal verkochten de NVM-makelaars het afgelopen kwartaal bijna 39.300 woningen, 3.500 minder dan een jaar eerder. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM bijna 148.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Voor de totale markt betekent dit 214.000 transacties. Dat is 10,7% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs is in het vierde kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder zijn woningen daarmee 10,3% duurder geworden. Maar liefst 38% van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg.

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 39 dagen, 11 dagen minder dan een jaar geleden. Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.” Het woningaanbod is echter voor het eerst in 4,5 jaar toegenomen (met 5%) in vergelijking met een kwartaal ervoor. De looptijd van de in aanbod staande koopwoningen is opnieuw afgenomen, namelijk tot 136 dagen. Nog slechts 23% van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper kon in het vierde kwartaal 2018 uit 3,6 woningen kiezen. “Hier zie je duidelijk de regionale verschillen”, zegt Jaarsma. “In sommige regio’s aan de randen van ons land hebben kopers nog ruime keuze, al neemt het ook daar af. Maar in de grote steden kunnen mensen nog maar kiezen uit iets meer dan 2 woningen.” Ruim 70% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het derde kwartaal 2018) is binnen 90 dagen verkocht.

Te weinig aanbod en hoog prijsniveau speelt ook nieuwbouw-koopmarkt parten
Het afgelopen kwartaal daalde ook de verkoop van nieuwbouwwoningen; met 7%. Er werden in heel 2018 door NVM-makelaars, inclusief vrije kavels, 30.900 nieuwbouwwoningen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met bijna 14% toegenomen tot gemiddeld 361.000 euro in het vierde kwartaal 2018. Jaarsma: “Er is enorme interesse voor nieuwbouwwoningen, maar dit resulteert niet in meer transacties.” Volgens de NVM-voorzitter is dit voor een deel te verklaren door een gebrek aan aanbod en het hoge prijsniveau, maar er is volgens hem meer aan de hand. “In een jaar waar de Rijksoverheid stuurt op het aanjagen van de nieuwbouw, zijn er in de eerste drie kwartalen van 2018 juist aanzienlijk minder nieuwbouw-koopwoningen te koop gezet dan een jaar eerder.

Het vierde kwartaal van 2018 maakt een hoop goed: door een uitstekend kwartaal is het nieuwe aanbod in heel 2018 beperkt gebleven tot -2% ten opzichte van 2017.” Net als in de bestaande bouw stijgen de prijzen in nieuwbouw sterk door de enorme vraag naar woningen. Jaarsma: “De nieuwbouwprijzen worden verder opgestuwd door hoge bouwkosten, gasloos bouwen en de focus op binnenstedelijk bouwen.

Onze makelaars in en rond de grotere steden schetsen een negatief beeld van onbetaalbare nieuwbouw voor een steeds grotere groep geïnteresseerden.” Voor het eerst worden volgens de NVM nieuwbouwwoningen in de vier grote steden trager verkocht dan daarbuiten. “De kwaliteit van de nieuwbouw stijgt niet met de prijs, waardoor de prijs-kwaliteitverhouding onder druk staat. De koper, die steeds dieper in zijn buidel moet tasten, wordt terecht steeds kritischer”, weet Jaarsma.

Trend van prijsstijgingen en minder transacties zet door
Jaarsma: “Ik verwacht voor 2019 een stabilisering tot lichte daling van het aantal transacties, tot -5%. Daarnaast voorzie ik dat de huizenprijzen in 2019 met gemiddeld 4% tot 7% zullen toenemen.” De komende periode zal de woningmarkt een wisselend landelijk beeld laten zien, volgens de NVM-voorzitter. Regionaal bestaan er nog steeds grote verschillen op de koopwoningmarkt. Oververhitte gebieden zullen naar alle waarschijnlijkheid afkoelen, met een afvlakkende prijsstijging. Ruime gebieden aan de randen van Nederland worden juist krapper. 

NVM: Maatregelen zijn een stap in de goede richting, maar er is meer nodig

“Ik ben blij dat Ollongren de situatie op de woningmarkt niet langer op z’n beloop laat” laat NVM-voorzitter Onno Hoes weten in reactie op de miljoenennota. “Het is goed om te zien dat het kabinet de regie weer terugpakt. De ideeën waren er al, nu komt daar ook geld bij.”

Nederland staat er volgens de begroting goed voor. De staatsschuld daalt, steeds meer mensen zijn aan het werk en waar landen om ons heen al lichte economische krimp laten zien, zit onze economie nog in de lift. Toch profiteert nog niet iedereen van deze groei en zijn er nog uitdagingen. Een van die uitdagingen is de woningmarkt. NVM maakt uit het feit dat ‘woning’ 64 keer voorkomt in de miljoenennota op, dat het dit kabinet ernst is om de wooncrisis op te lossen. Ook staan we aan de vooravond van de energietransitie die grote gevolgen zal hebben voor de gebouwde omgeving.

Aanhoudende krapte op de woningmarkt

Het aanbod van nieuwe woningen blijft al jaren achter op de groeiende vraag. Daardoor wordt de markt nu gekenmerkt door enorme krapte. De gevolgen zijn snel stijgende huizenprijzen en een groot tekort aan vrijesectorhuurwoningen en sociale huurwoningen. 
NVM is daarom heel positief over het voornemen van het kabinet om twee miljard euro beschikbaar te stellen voor woningbouw en andere maatregelen om de krapte het hoofd te bieden, en daarnaast over de maatregelen om starters en middeninkomens te helpen om zich op de woningmarkt te begeven. 

Woningmarktregisseur

De uitdagingen op de woningmarkt zijn onder andere het vinden van de bouwlocaties en het aantal realiseerbare bouwplannen. Onno Hoes: “Ik ga daarom graag met minister Ollongren in gesprek om de mogelijkheid van woningmarktregisseurs te bespreken. Zo’n regisseur kan in opdracht van de minister concrete locaties aanwijzen waar snel gebouwd kan worden, zonder dat gekibbel tussen medeoverheden roet in het eten gooit. Snelheid van handelen is nu van belang, zodat de mensen die nu wachten op een nieuwe woning sneller de volgende stap in hun leven kunnen zetten.” 

Nieuwbouw

Er komt één miljard euro beschikbaar om betaalbare woningen te bouwen in schaarstegebieden, inclusief de financiering van de daarvoor nodige infrastructuur, het opvangen van de potentiele gevolgen van de stikstofuitspraak voor de woningbouw en het zorgdragen voor een kwalitatief goede leefomgeving. “Dit geld is een aanvulling op de financiën van gemeenten, waarmee het Rijk woningbouwprojecten co-financiert. Deze samenwerking, die voor alle betrokkenen heel transparant is, is niet eerder op deze manier tot stand gekomen.”
NVM juicht dit toe, met de kanttekening dat er bij het bepalen van de lokale nieuwbouwopgave gekeken moet worden naar de huidige woningvoorraad in relatie tot de bevolkingssamenstelling en -prognose. We moeten bouwen voor de doorstroming zodat er ook betaalbare woningen vrijkomen voor starters, en eengezinswoningen vrijkomen die nu nog bewoond worden door alleenstaanden.

Huurmarkt

Van de twee miljard die het kabinet vrijmaakt voor de woningmarkt, is één miljard gereserveerd voor de corporaties en andere verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten. Tien jaar lang wordt er in de verhuurderheffing een heffingsvermindering van 100 miljoen euro per jaar opgenomen om woningen te bouwen in regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is. Hiermee komt er meer ruimte om te investeren in nieuwbouw van huurwoningen. Dit bedrag is echter een kleine pleister op de grote wond die de verhuurderheffing eigenlijk is. Of deze heffingskorting het beoogde effect zal sorteren, waagt NVM te betwijfelen.

Scheefwonen

Ook is het voornemen om huren sneller te laten stijgen voor huishoudens met een hoog (midden)inkomen. NVM vindt inkomensafhankelijke huren niet de beste oplossing om scheefwonen tegen te gaan. Belangrijker is om te zorgen voor meer aanbod in alle prijsklassen van de markt, zodat scheefwoners ook daadwerkelijk naar de volgende woning kúnnen verhuizen.

Investeringsfonds

NVM is positief over het voornemen om te komen tot een investeringsfonds dat zich richt op het verdienvermogen van Nederland op de langere termijn. Dit fonds heeft ten doel om ons land innovatief en aantrekkelijk te houden. NVM wijst daarbij graag op de rol van Nederland als hub naar de rest van Europa en als locatie voor grote internationale kantoren. De naderende Brexit noopt tot snelle actie, met name in Amsterdam.

Overdrachtsbelasting

Verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen zorgt voor extra druk op de lage rendementen die er door beleggers behaald worden. NVM verwacht dat hiermee de doorstroming op de kantorenmarkt verder onder druk komt.
Voorzitter Onno Hoes is blij met het voorstel voor afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. “Maar tegelijk is het niet eerlijk dat door de verhoging van deze belasting voor niet-woningen de rekening hiervoor bij de bedrijven gelegd wordt. Bovendien vallen naast bedrijfspanden ook bijvoorbeeld ziekenhuizen en grond voor woningbouw onder deze groep. De prijzen van nieuwbouw zijn al zo hoog, wanneer de bouwgrond nu ook nóg duurder wordt dan zijn ze straks helemaal niet meer te betalen!”

Duurzaamheid

De miljoenennota bevat weinig concrete maatregelen om de verduurzaming van ons land vorm te geven. Dat moet geregeld worden in het definitieve Klimaatakkoord. NVM had meer ambitie verwacht om de verduurzaming van onze bebouwde omgeving sneller te realiseren. Er zijn nog te weinig concrete plannen om de consument te stimuleren om verduurzamende maatregelen te nemen. Ook voldoet het merendeel van de Nederlandse kantoren nog niet aan het C-label. Per 2023 moet dit wel het geval zijn. NVM vindt het goed dat hier wetgeving op komt, en wijst de leden hier actief op. NVM roept op om daarom haast te maken met de Regionale Energiestrategieën die het handelingsperspectief voor de langere termijn schetsen. Consumenten en bedrijven vragen om duidelijkheid.

Ondernemerschap

Ondernemers moeten altijd werken aan hun verdienmodellen. De vennootschapsbelasting (VPB) wordt vertraagd verlaagd. Vooral voor de MKB-makelaars en taxateurs die het zwaar hebben door de gebrekkige doorstroming op de markt en daarmee het dalende aantal transacties, is deze vertraging zeer ongewenst en voor NVM onbegrijpelijk. NVM hoopt dat de eerder voorgestelde verlaging per 2021 alsnog plaats zal vinden.

NVM denkt graag met alle betrokken partijen mee. Hoes: “We zetten de kennis van onze leden graag in om mee te denken op lokaal, regionaal en nationaal niveau. De doelstellingen op het gebied van verduurzaming (en) op de woningmarkt zijn haalbaar. De plannen waren er al, nu is er ook aandacht én budget. Onder leiding van de door de minister aan te stellen woningmarktregisseur(s) kunnen alle betrokken partijen snel tot actie over gaan om de wooncrisis te beteugelen.”

NVM roept minister op: Benoem woningmarktregisseur(s) om de woningmarkt vlot te trekken

Net als voorgaande jaren, krijgt de woningmarkt op Prinsjesdag veel aandacht. Dit jaar wordt er zelfs gesproken over een ‘wooncrisis’. NVM pleit voor een integrale benadering van deze crisis, waarbij beschikbaarheid en betaalbaarheid hand-in-hand gaan zodat er op de woningmarkt weer meer beweging komt. Daarvoor moet er een addendum komen op de woonagenda van minister Ollongren, in de vorm van een woningmarktregisseur die rechtstreeks aan de minister rapporteert. NVM voorzitter Onno Hoes vraagt de minister daarover met de regio’s aan de slag te gaan.
83141_911prinsjesdag2019.jpg

In de woonagenda heeft minister Ollongren laten vastleggen dat er jaarlijks 75.000 woningen moeten worden bijgebouwd. In 2018 is dit aantal echter niet gehaald, en het ziet er naar uit dat dit ook in 2019 niet gaat lukken. Er is nog geen zicht op verlichting op de woningmarkt, zeker niet nu diverse bouwprojecten door de strenge stikstofeisen vertraagd zijn.

De NVM ziet mede door de schaarste de prijzen van woningen steeds verder toenemen, en constateerde eerder al dat in het bijzonder nieuwbouw door een aantal belemmerende maatregelen zichzelf uit de markt geprijsd heeft. NVM-voorzitter Onno Hoes is blij met de aandacht die de woningmarkt krijgt, maar roept op tot een pakket aan maatregelen. “De wooncrisis tackel je niet met één oplossing. Het is evident dat er betaalbaar bijgebouwd moet worden. Oók voor starters op de markt. Het schrappen van de overdrachtsbelasting voor deze groep is wat mij betreft een cruciale eerste stap.”

Er wordt gesproken over twee miljard euro extra voor de woningmarkt. “Dat is een fiks bedrag, waarmee er stappen gezet kunnen worden. Minister Ollongren had een lege woningmarkt-portefeuille. Nu krijgt ze ook geld om de plannen zoals eerder geschetst in de Woonagenda en de aanvullende Woondeals versneld ten uitvoer te brengen.”

Regie

Met geld alleen ben je er nog niet, stelt Hoes. “Naast geld om te bouwen, heb je ook locaties nodig en bestuurlijke wil. Het zou goed zijn wanneer er iemand wordt aangewezen die de regie en de daadkracht moet bewaken. Zo’n ‘woningmarktregisseur’ moet bóven de gemeenten en provincies staan en rechtstreeks onder de minister vallen. Hij of zij moet de partijen bij elkaar brengen; niet alleen gemeenten en provincies, maar ook bouwers, financiers en natuur- en milieuorganisaties. Willen we de nieuwbouw betaalbaarder maken, dan zul je ook in grotere aantallen moeten bouwen, om de kosten per woning te verlagen. Daar is een strakke regie en draagvlak voor nodig.”

Locaties aanwijzen

“In aanvulling op de regionale woondeals moet specifiek gekeken worden of de geplande bouwlocaties nog steeds de meest logische zijn, in relatie tot de verscherpte stikstofaanpak. “Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald” aldus Hoes. Wat betreft duurzaamheid moet gekeken worden naar een mede-financiering door de overheid. Met de huidige lage rentestand kan de overheid goedkoper lenen dan de particulier. Door een basis-duurzaamheidspakket als een soort premie op kosten van het Rijk in de standaardwoning, aan te bieden kan de koper zelf kiezen voor een aanvullend plus-pakket.

Duurzaamheid

“Niet alleen zorgen de nieuwe duurzame woningen zelf voor minder uitstoot van schadelijke stoffen, deze woningen zorgen er ook voor dat de woningmarkt weer in beweging komt. Bestaande woningen komen vrij, die leeg makkelijker verbouwd kunnen worden dan een bewoond huis. In deze reguliere verbouwingen kunnen veel ingrepen gedaan worden om de bestaande huizen beter te isoleren en verder te verduurzamen. Meer beweging op de woningmarkt zorgt daarmee ook voor het bereiken van duurzaamheidsdoelen.”

NVM denkt graag met alle betrokken partijen mee om de wooncrisis te beteugelen. “We zetten de kennis van onze leden graag in om mee te denken op lokaal, regionaal en nationaal niveau. De doelstellingen op het gebied van verduurzaming (en) op de woningmarkt zijn haalbaar. De plannen waren er al, nu is er ook aandacht én budget. Wanneer we er met elkaar nu de schouders onder zetten, moet het mogelijk zijn om voldoende huizen beschikbaar en betaalbaar te maken, zodat er weer beweging komt. Onder leiding van de door de minister aan te stellen woningmarktregisseur(s) kunnen alle betrokken partijen snel tot actie over gaan.